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上實城開路演:深耕上海都市圈 資產經營資本運作並重

新浪港股訊 11月8日,由格隆匯主辦、新浪財經承擔戰略合作媒體的“決戰港股2017海外投資系列峰會”在深圳舉行,以下是上實城開路演實錄:

主持人:接下來是上保健食品怎麼吃海實業城市開發的財務總監梁健康先生為我們帶來演講。

梁健康:大傢好,我代表上實城開感謝本次活動的舉辦,也向各位問好,我是上實在城市開的財務總監梁健康,公司股票代碼563,大股東是71%的股權,公司在中國是一二線城市擁有20個房地產項目,公司是上海地方的國企,同時也是深港通的標的公司。

簡單過一下業績的狀況,本期利潤是7.26億港元,今年同比上升8.29億港元,股東盈利上升3.22億港元。到2017年9月末期間,合約銷售已經達到70個億人民幣,在拿地方面,在上海市拿瞭辦公室用地,大概是10萬方的土地,成本大概是2.58萬人民幣每平方米。資產優質方面,手頭現金大概是130億港元。盈利狀況。股東盈利從2014年開始不斷上漲到3.2億港元左右,收入結構主要是來自於物業銷售,超過80%是來自於物業銷售,合約銷售中國是46億,9月末是70億人民幣左右。已售未結是83億港元,負債比例是從2015年不斷下降,平均的財務成本也是不斷的下降。中助孕維他命懷孕報的狀況,收入是42億港元,毛利是21億,毛利率是50%,因為上半年都是來自於上海區域,上海那邊的毛利率達到50%到60%左右,後面可以看到我們的比重在上海上半年比較多,所以毛利率偏高,但是全年大概是在40-50%之間的毛利率。年內應力是7.26港元,基本的盈利是6.71,我們的總資產是583億港元,手頭現金是130億,可以看見我們每股資產凈值是2.65港元,現在是嚴重低估的,同時2016年末也有派息,派息比率都是超過33%左右,從2014年開始派息到2016年,每年都是30-40%之間,所以我們會比較平穩的增長派息。

雖然我們是2.65港元的凈值,但是我們持有的資產有四分之一還在上海那邊。

收益這一塊的分佈,42億左右都是來自於物業銷售,可以看到過去兩年都是來自於上海的區域非常大的占比。

入賬上面,今年是2.8萬港元每平方米,上半年上海的兩個項目占比非常大,毛利率也非常高,所以把整體的ASP也拉高,但是如果單看項目,單價來看,去年萬源城是4.7萬港元,今年裡面大概有9000平方米都算在裡面,如果扣除這個影響的話,我們已經賣到6.5萬港元每平方米,所以跟去年的4.7萬港元相比有非常大上漲。

合約銷售方面,今年是1.69萬人民幣,跟去年相比有所下跌,第二個項目因為上半年合約銷售是17萬方,賣得比較多,所以把整體的ASP有所拉低。萬源城去年是5.7萬每平方米,基本上達到哺乳媽媽維他命7.5萬每平方米,跟去年相比有很大的升幅。

紅色標註出來的是我們集中在上海的樓盤項目,同時儲備土地大概有394萬方左右,接近有1千個億左右的人民幣。投資物業有68.5萬平方米左右,主要是在上海,未來三年左右會把投資性物業增長比重,隨著項目落成會超過100萬方。土地儲備裡面,有四分之一是來自於上海的區域,現在在上海的房價基本上還沒完全反應出來。

過去幾年我們進出一些項目,藍色部分是過去幾年進來的土地儲備,去年有上海的別墅,收購成本是2.1萬塊每平方米,眼睛保健品今年也進瞭辦公樓項目,均價成本都是2.58萬每平方米,我們集團很嚴格控制在上海拿的土地成本,所以不會有太貴的成本讓我們後面帶來很大的財務壓力。藍色部分是過去幾年,從2012到2016年一些資產處置,因為563是買一個殼回來,過去幾年有些項目不是在我們的發展策略裡面都會資產處置,同時資產處置都會給我們集團帶來可觀利潤,所以某個程度上也反映我們管理層的執行能力,每年都會有一些特殊收益產生,同時這些項目偏離的話我們也會進行處置。

問答環節

看看大傢有什麼問題?可以交流一下,首先我來回答一個投資者普遍關心的問題

我們在上市集團裡面還有一傢A股在國內,600748,我們沒有跟他有直接項目的重疊,他有的區域我們就沒有,但是在上海裡面基本上在閔行、徐傢匯這些地方。如果對我們集團或者公司比較熟的話也知道,投資者也經常問我們一些問題,就是關於600748對於香港的機構有一個承諾,就是解決同業競爭的問題,到2017年7月份到期,但是後來跟監管機構上交所拿瞭申請,延長兩年,看房地產品牌怎麼整合的想法,對於600748有承諾,但是在香港那邊是沒有承諾的,也沒有什麼沖突。無論將來有什麼想法,對於我們563的股東,怎麼樣都會有一個好處的,因為在集團裡面的整合,我們也會提到關連交易,無論誰並掉誰都好,都有關連交易在裡面,所以怎麼樣對我們的資產都會重估,對我們來說都是有一個催化劑在裡面,也可以看我們集團那邊有什麼方案出來,但是563是比較被動一點,主要是看集團和大股東那邊有什麼方案出來,我們來配合這樣子。

提問:你剛才說在上海還有儲備的土地,但是國內未來幾年普遍限貸限購哺乳維他命推薦,比如現在上海市價4萬多,但是開盤之後你可能拿不到那麼高的價格。

梁健康:這位投資者很瞭解上海房價,其實很多樓盤還是有點壓力的,特別是下半年或者第四季度,我們有一個樓盤也是因為預售許可證,批出來對於周邊房價是比較偏低的,所以我們遲遲不想拿,看什麼時候政策再開放。因為十九大之前幾個月,很多批文不出來,我們就等待十九大之後再看看,有沒有放松的可能,因為我們也不急著賣房,比如說有個盤,周邊是到八九萬,但是政府批出來給我我們的都是七萬多,所以我們也不太著急拿預售許可證,等政府那邊放開瞭再拿。基本上我們也沒有財務的壓力去很快的賣光盤,所以就看政策那邊會有什麼開放的。

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